احدث تطورات قانون التصالح في مخالفات البناء

منذ صدور قانون التصالح في مخالفات البناء عام 2019، ظهرت حالة من الجدل بين مُلاك العقارات وسكان الوحدات السكنية، نتيجة غموض بعض بنود القانون، خاصة فيما يتعلق بتحديد الجهة المسؤولة عن تقديم طلب التصالح وتحمل التكاليف الناتجة عنه. وقد أدّى هذا الالتباس إلى تباين في الآراء حول الجهة المُلزَمة قانونًا بالتصالح: هل هو المالك الأصلي للعقار، أم ساكن الوحدة المخالفة؟

ورغم هذه التساؤلات، أكدت الحكومة مرارًا أن الهدف من قانون التصالح ليس الجباية أو فرض غرامات جزافية، بل هو وسيلة لتنظيم أوضاع البناء، وتصحيح المخالفات، ودفع عجلة التنمية والاستثمار العقاري.

وفي هذا المقال عبر موقع URE للعقارات، نستعرض أهم التعديلات التي طرأت على القانون خلال السنوات الماضية، ونُجيب عن أبرز الأسئلة التي لا تزال محل نقاش بين المواطنين، خاصة في ضوء مد المهلة الجديدة للتصالح حتى 5 نوفمبر 2025.

آخر تطورات قانون التصالح في مخالفات البناء

في إطار حرص الدولة على تمكين المواطنين من تسوية أوضاعهم القانونية، أعلنت الدكتورة منال عوض، وزيرة التنمية المحلية، عن صدور قرار رسمي من رئيس مجلس الوزراء يقضي بمد فترة التقديم على التصالح في مخالفات البناء لمدة 6 أشهر إضافية، وذلك حتى 5 نوفمبر 2025، طبقًا لأحكام القانون رقم 187 لسنة 2023.

وأكدت الوزيرة أن هذا القرار يأتي في ضوء توجيهات القيادة السياسية لتوفير فرصة جديدة للراغبين في توفيق أوضاعهم القانونية، مشيرة إلى ضرورة الإسراع في تقديم الطلبات عبر المراكز التكنولوجية بالمحافظات، والانتهاء من استكمال الإجراءات المطلوبة قبل انتهاء المهلة الجديدة.

ومع اتساع نظرة الأفراد للسوق العقاري، لم يعد القرار مقتصرًا على اختيار وحدة سكنية فقط، بل أصبح مرتبطًا بمتابعة المطورين الكبار وفهم حركة السوق بشكل عام، مثل التعرف على شركة الأهلي صبور للتنمية العقارية: الريادة في سوق العقارات المصري ودورها في تقديم مجتمعات عمرانية متكاملة، إلى جانب متابعة توقعات اسعار العقارات في مصر التي تساعد على اتخاذ قرارات أكثر وعيًا سواء للسكن أو الاستثمار

أحدث قرارات وتحديثات قانون التصالح في مخالفات البناء لعام 2025

شهد قانون التصالح في مخالفات البناء تحديثات جديدة لعام 2025، حيث أتاح الفرصة لتقنين أوضاع العديد من المخالفات العمرانية، وذلك وفقًا لضوابط محددة تهدف إلى تنظيم المشهد العمراني وتعزيز التنمية. ومن بين أبرز الحالات التي أصبح من الممكن التصالح بشأنها:

• تغيير الاستخدام في الأراضي الواقعة داخل مناطق لا تمتلك مخططات تفصيلية معتمدة.
  
• التعدي على خطوط التنظيم، بشرط استيفاء الاشتراطات الفنية والقانونية.
  
• انتهاك حقوق الارتفاق، على أن يتم تقديم ما يُثبت التفاهم مع أصحاب هذه الحقوق.
  
• المخالفات المرتكبة في المباني ذات الطراز المعماري المتميز، وفق شروط الحفاظ على القيمة التاريخية والمعمارية.
  
• الأعمال المخالفة داخل المناطق ذات القيمة العمرانية أو العقارية المرتفعة، مع مراعاة الضوابط المحددة.
  
• البناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، لكن ضمن الحالات التي يسمح بها القانون ووفق اشتراطات صارمة.
  
• وأخيرًا، جميع المخالفات الخاضعة لمعايير السلامة الإنشائية والتنسيق الحضاري يمكن النظر في طلبات التصالح عليها.
  

تهدف هذه القرارات إلى تحقيق التوازن بين تصحيح الأوضاع القانونية للمباني القائمة ودفع عجلة التنمية العمرانية المستدامة.

ما هو قانون التصالح الجديد في مخالفات البناء؟

يُعد قانون التصالح الجديد خطوة تنظيمية تهدف إلى معالجة آثار مخالفات البناء التي تراكمت عبر السنوات الماضية، من خلال تقنين الأوضاع غير القانونية، بما يُسهم في ضبط السوق العقاري، وتحسين البنية التحتية، ورفع كفاءة المرافق والخدمات العامة. ويأتي القانون ضمن توجهات الدولة لإعادة هيكلة الخريطة العمرانية بطريقة تتماشى مع معايير التنمية المستدامة.

متى يبدأ تطبيق قانون التصالح الجديد؟

بحسب اللائحة التنفيذية للقانون، يمكن تقديم طلبات التصالح خلال فترة لا تتجاوز 6 أشهر من تاريخ بدء العمل باللائحة، وذلك بعد سداد رسم فحص لا يتجاوز 5000 جنيه يُدفع نقدًا للجهة الإدارية المختصة، والتي تطبق أيضًا أحكام قانون البناء الموحد.

أبرز شروط التصالح طبقًا للقانون الجديد:

1. تقديم الطلب: يتوجب على المواطن صاحب العقار المخالف تقديم طلب رسمي للتصالح في مقر الوحدة المحلية أو الحي التابع له المبنى.
   
2. دفع رسوم الفحص: وهي رسوم تحددها الجهة المختصة، وتختلف قيمتها حسب موقع ومساحة المخالفة.
   
3. استكمال إجراءات السداد: في حال قبول الطلب، يجب سداد المبلغ المقرر وفقًا لقيمة التصالح المعتمدة.
   

ما هي أنواع المخالفات التي يمكن التصالح عليها؟

يشمل القانون الجديد التصالح في مجموعة واسعة من المخالفات، أبرزها:

• تغيير استخدام العقار عن الغرض المحدد له.
  
• التعدي على خطوط التنظيم أو الشوارع المقررة في المخططات المعتمدة.
  
• مخالفات الطراز المعماري المميز للمباني ذات القيمة التاريخية أو الثقافية.
  
• البناء خارج الأحوزة العمرانية في حالات محددة، مثل الكتل السكنية المتاخمة للمدن والقرى.
  
• تجاوز قيود الارتفاع المحددة وفق اشتراطات الطيران المدني.
  
• البناء على الأراضي الزراعية التي فقدت صلاحيتها للزراعة قبل تصوير 15 أكتوبر 2023.
  
• التعدي على أراضي الدولة مع إمكانية التصالح بشروط محددة.
  
• تغيير النشاط داخل المناطق ذات مخططات تفصيلية معتمدة.

ما هي الحالات التي يُستثنى فيها تطبيق قانون التصالح في مخالفات البناء؟

أوضح رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب أن هناك بعض الحالات التي لا يشملها قانون التصالح في مخالفات البناء وفقًا للتعديلات الأخيرة الصادرة في 2023، وذلك لضمان الحفاظ على السلامة العامة والطابع العمراني والمرافق الحيوية للدولة. وتشمل هذه الحالات ما يلي:

1. العقارات غير الآمنة إنشائيًا: لا يتم قبول طلبات التصالح على المباني التي تشكل خطرًا على الأرواح والممتلكات، سواء بسبب التصدعات أو التهالك الشديد، وذلك حفاظًا على السلامة الإنشائية.
   
2. البناء على حرم نهر النيل: يُمنع التصالح في أي مخالفة تتعلق بالبناء على أراضي مجاورة لمجرى النهر، لما تمثله من تهديد مباشر للموارد المائية وللنظام البيئي.
   
3. الاعتداء على المناطق الأثرية: لا يُسمح بأي تصالح في حال تم البناء داخل المواقع الأثرية أو في نطاق الحرم المحيط بها، حفاظًا على التراث الحضاري.
   
4. البناء فوق الجراجات المفتوحة: تُعد هذه من المخالفات غير القابلة للتصالح، إذ تُعتبر الجراجات مرفقًا أساسيًا لخدمة سكان المباني، ولا يجوز البناء عليها بشكل يُخل باستخداماتها الأساسية.

متى يُرفض طلب التصالح في مخالفات البناء وفقًا لقانون 2025؟

يتم رفض طلب التصالح في عدة حالات حددها القانون الجديد بوضوح، وتشمل ما يلي:

• قرار اللجنة المختصة بالرفض، وعدم تقديم تظلم خلال المدة المقررة، أو تأييد لجنة التظلمات لقرار الرفض الأصلي.
  
• عدم سداد كامل قيمة التصالح خلال 60 يومًا من تاريخ الإخطار بالموافقة في حالة السداد الفوري.
  
• التقاعس عن سداد قسطين متتاليين من قيمة التصالح عند اختيار نظام التقسيط.
  
• حدوث تعديل في محل المخالفة بعد تقديم طلب التصالح.
  
• تقديم مستندات أو بيانات غير دقيقة لا تتطابق مع الواقع الفعلي.
  

ما الخطوات التي تلي قبول طلب التصالح؟

بعد صدور قرار بالموافقة على الطلب، يتم اتخاذ الإجراءات التالية:

1. إخطار مقدم الطلب بسداد المبلغ المتبقي خلال 60 يومًا من تاريخ الإخطار.
   
2. التوقيع على الرسومات الهندسية التي شملها التصالح رسميًا.
   
3. تقوم اللجنة الفنية بإرسال ملف التصالح إلى الجهة الإدارية المختصة متضمنًا تقرير القبول أو الرفض لاستكمال الإجراءات القانونية.
   
4. تلتزم اللجنة بالاستمرار في عملها حتى الانتهاء من كافة الطلبات المقدمة خلال المدة القانونية.
   

هل يمكن استكمال البناء بعد التصالح؟

نعم، يسمح القانون لصاحب العقار باستكمال الأدوار المتوقفة على نفس المسطح المتصالح عليه، بشرط الالتزام بالارتفاع المحدد، على أن تقتصر المخالفة على عناصر إنشائية مثل الأعمدة أو الأسقف فقط.

هل يمكن التصالح على وحدة سكنية واحدة داخل عقار مخالف؟

بالفعل، يتيح القانون الجديد التصالح على وحدة واحدة فقط داخل عقار مخالف، مثل شقة سكنية، دون الحاجة إلى تصالح شامل على المبنى بالكامل. ويتم سداد قيمة التصالح إما مرة واحدة أو على أقساط تصل إلى خمس سنوات، بشرط تقديم الطلب خلال 60 يومًا من تاريخ الإخطار بالموافقة.

ما هي خطوات التصالح وفقًا لقانون البناء الجديد؟

يمر طلب التصالح بعدة مراحل أساسية تضمن تنظيم العملية وضمان الشفافية، وتشمل ما يلي:

1. تقديم طلب التصالح:
   
   • يتوجه المواطن إلى الوحدة المحلية أو الجهة الإدارية المختصة لتقديم طلب التصالح خلال فترة لا تتجاوز 6 أشهر من صدور اللائحة التنفيذية.
     
   • يتم سداد رسم فحص الطلب البالغ 100 جنيه عند التقديم.
     
2. مراجعة الطلب وفحص المستندات:
   
   • تقوم الجهات المعنية بدراسة الطلب من حيث قانونيته واستيفائه الشروط.
     
   • تصدر اللجنة الفنية قرارًا بالقبول أو الرفض بناءً على التقييم الفني والقانوني.
     
3. تحديد مقابل التصالح:
   
   • يتم احتساب قيمة التصالح بناءً على سعر المتر في كل منطقة وفقًا لطبيعتها ومستوى الخدمات المتوفرة بها.
     
4. استكمال الإجراءات:
   
   • في حالة القبول، يُلزم صاحب الطلب بسداد قيمة التصالح بالكامل أو بنظام التقسيط.
     
   • يجب أيضًا تشطيب واجهات المبنى كشرط أساسي لإتمام عملية التصالح.
     

ما هي الأوراق المطلوبة لتقديم طلب التصالح في مخالفات البناء؟

لضمان قبول الطلب، يجب توفير مجموعة من المستندات الأساسية، وتشمل:

• بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب (صورة واضحة).
  
• إيصال مرافق حديث (كهرباء أو مياه) يثبت الإقامة أو الاستخدام.
  
• مستندات إثبات الملكية: مثل عقد البيع أو التوكيل الرسمي.
  
• ما يُثبت أن المخالفة تمت قبل 8 أبريل 2019 (تاريخ صدور القانون).
  
• بيان يوضح صفة مقدم الطلب في المخالفة المقدمة.
  
• نسختان من الرسومات الهندسية المعتمدة من مكتب هندسي مختص.
  
• صورة من الترخيص الأصلي للمبنى وأورنيك الترخيص (إن وجد).
  
• إيصال سداد رسوم الفحص البالغة 100 جنيه.
  
• شهادة “قيد حياة” صادرة عن المالك أو مقدم الطلب.
  
• شهادة قيد عقاري حديثة توضح الوضع القانوني للعقار.
  
• إيصال ضريبة العقارات عن آخر سنة.
  
• تعهد كتابي بسداد جميع أقساط التصالح في المواعيد المحددة.
  
• سداد الرسوم المقررة بناءً على مساحة الوحدة المخالفة.

سعر المتر وفقًا لقانون التصالح الجديد 2025 في المدن والقرى

بموجب التعديلات الأخيرة على قانون التصالح في مخالفات البناء لعام 2025، تم تحديد أسعار المتر المربع بناءً على طبيعة المنطقة والمستوى العمراني وتوافر الخدمات بها. وتتراوح الأسعار ما بين 50 جنيهًا كحد أدنى وتصل حتى 5000 جنيه للمتر في بعض المناطق ذات المستوى الراقي.

وقد أوضحت اللجنة البرلمانية المختصة أن نسبة جدية التصالح لا تتجاوز 25% من إجمالي المبلغ المستحق، وهو ما يمثل تيسيرًا ملحوظًا على المواطنين الراغبين في تسوية أوضاع وحداتهم المخالفة.

ولتقريب الصورة، فإن قيمة التصالح على وحدة لا تتعدى مساحتها 100 متر تبلغ حوالي 5000 جنيه فقط في القرى، بينما قد تصل إلى 200,000 جنيه في المناطق الراقية داخل المدن.

الخلاصة:

يمثل قانون التصالح الجديد فرصة ذهبية للأفراد والمستثمرين لتسوية أوضاعهم العقارية بشكل قانوني ومنظم، بما يدعم استقرار السوق العقاري ويعزز من جهود الدولة في تطوير البنية التحتية وتحقيق الانضباط العمراني. ننصح بسرعة التوجه للمراكز التكنولوجية المختصة قبل انتهاء المهلة المحددة، لتجنب الغرامات أو الإزالة.