تشريعات وقوانين الإيجار من الباطن

في ظل تنامي الحاجة إلى حلول سكنية مرنة، باتت مسألة الإيجار من الباطن محط اهتمام واسع من قبل الملاك والمستأجرين على حد سواء، ما يستدعي فهمًا دقيقًا للتشريعات التي تحكم هذا النوع من التعاقدات، وتُعد قوانين الإيجار من الباطن عنصرًا أساسيًا في ضبط العلاقة بين الأطراف، حيث تُحدد الحقوق والالتزامات، وتضمن سلامة المعاملات العقارية وفقًا للأطر القانونية المعتمدة، وفي هذه المقالة من شركة URE، وسنُسلّط الضوء على أهم ما جاء في التشريعات الخاصة بالإيجار من الباطن، لضمان تعامل قانوني شفاف وآمن لجميع الأطراف.

هل يُسمح بتأجير العقار من الباطن في ظل نظام الإيجار القديم؟ وما هي الخطوات القانونية الصحيحة التي يجب اتباعها لضمان صحة هذا الإجراء؟

هناك حالة قانونية واحدة فقط يُعتبر فيها الإيجار من الباطن أو التنازل عن عقد الإيجار صحيحًا، وذلك وفقًا للمادة رقم 593 من القانون المدني، والتي تنص على أن: “للمستأجر حق التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن، سواء عن كل العين المؤجرة أو جزء منها، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك”.

بمعنى آخر، يحق للمستأجر (الطرف الثاني) الاستفادة من الحق المالي في التنازل عن الإيجار للغير أو تأجير العقار من الباطن، طالما لم يتضمن عقد الإيجار شرطًا صريحًا يمنع ذلك.

وفي هذه الحالة، لا يمكن للمؤجر (الطرف الأول) الاعتماد على “الإيجار من الباطن” كسبب قانوني لطرد المستأجر، ولا يُعد ذلك مخالفة تستوجب إنهاء العلاقة الإيجارية وفقًا لحالات الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، الخاصة بنظام الإيجار القديم.

ما هي طرق إثبات الإيجار من الباطن؟

صدر القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948 ليضع الإطار التشريعي المنظم لمختلف العلاقات القانونية، من بينها عقود الإيجار بكافة صورها، ومن بين أهم ما تناوله هذا القانون، ما يتعلق بتنظيم أحكام الإيجار من الباطن والتنازل عن عقد الإيجار، وهو ما نُسلط عليه الضوء في هذا السياق.

يتضمن القانون عددًا من المواد التي تنظم بشكل مباشر العلاقة بين الأطراف في حالات الإيجار من الباطن أو التنازل عن الحق في الإيجار، وذلك تحت الباب الثاني المعني بـ”العقود الواردة على الانتفاع بالشيء”، وتحديدًا الفصل الأول المعنون بـ”الإيجار”، ضمن البند الخاص بـ”التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن”.

وهي المواد التالية:

• مادة 593
• مادة 594
• مادة 595
• مادة 596
• مادة 597
  

وذلك وفقًا لآخر تعديل وارد في 16 يوليو 2011.

وتنص هذه المواد على الضوابط والشروط الخاصة بقيام المستأجر بالتنازل عن الإيجار أو تأجير العقار من الباطن، مع تحديد العلاقة القانونية بين:

• المؤجر (الطرف الأول)
• المستأجر الأصلي (الطرف الثاني)
• المستأجر من الباطن أو “المتنازل له” (الطرف الثالث)

ماذا يحدث إذا اضطر المستأجر إلى بيع عقار يحتوي على مصنع أو متجر؟

وفقًا للمادة (594) من القانون المدني، إذا كان العقار المؤجّر يُستخدم كمصنع أو متجر ووجدت ضرورة لقيام المستأجر ببيعه، فيجوز للمحكمة حتى مع وجود شرط يمنع التنازل أو البيع أن تُقرر استمرار عقد الإيجار، بشرط أن يقدم المشتري ضمانات كافية، وألا يُسبب ذلك ضررًا فعليًا للمؤجر.

ما هو الموقف القانوني للمستأجر الأصلي تجاه المتنازل له في حال التنازل عن الإيجار؟

بحسب نص المادة (595) من القانون المدني، يظل المستأجر الأصلي مسؤولًا قانونيًا أمام المؤجر عن التزامات المتنازل له (الطرف الثالث) بعد التنازل عن عقد الإيجار، أي أن مسؤوليته لا تسقط بالتنازل.

ما هي الالتزامات القانونية للمستأجر من الباطن (الطرف الثالث) تجاه المؤجر؟

تنص المادة (596) من القانون المدني على أن المستأجر من الباطن يكون مُلزَمًا بسداد ما يَدين به للمستأجر الأصلي (الطرف الثاني) مباشرة إلى المؤجر (الطرف الأول)، وذلك إذا قام المؤجر بإنذاره بذلك.

كما لا يجوز للمستأجر من الباطن أن يحتج أمام المؤجر بما يكون قد سدده مقدمًا للمستأجر الأصلي، إلا إذا تم هذا الدفع قبل الإنذار، وكان متفقًا عليه أو جرى به العُرف وقت إبرام عقد الإيجار من الباطن.

متى يُعتبر الإيجار من الباطن سببًا لطرد المستأجر؟

وفقًا للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، يمكن للمؤجر (الطرف الأول) المطالبة بطرد المستأجر (الطرف الثاني) إذا ثبت أن هذا الأخير قد:

• تنازل عن الوحدة المؤجرة.
• أو أجرها من الباطن.
• أو تركها للغير بقصد التخلي النهائي عنها.
  

وذلك دون وجود إذن كتابي صريح من المالك، ما لم تكن هناك حالة استثنائية يجيز فيها القانون ذلك، مثل التأجير المفروش أو التنازل للأقارب حتى الدرجة الثانية، وفقًا للمادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977.

وبالتالي، يُعد غياب الإذن الكتابي الصريح من المؤجر أساسًا قانونيًا يُمكنه من المطالبة بالإخلاء الفوري للمكان.

هل يجوز للمستأجر التنازل أو التأجير من الباطن دون إذن؟

الأصل في القانون أن المستأجر لا يحق له تأجير العين من الباطن أو التنازل عنها إلا بعد الحصول على إذن كتابي صريح من المؤجر، ومع ذلك، إذا وافق المؤجر على ذلك صراحة أو ضمنًا، سواء عن علم أو بتصرف يدل على الرضا، فلا يجوز له بعد ذلك التراجع أو المطالبة بالإخلاء استنادًا لهذا السبب، لأن تنازله عن هذا الحق يُعد نهائيًا.

ما هي القوانين التي تنظم إثبات الإيجار من الباطن؟

توجد تشريعات خاصة تنظم طرق إثبات الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار، ويأتي قانون الإثبات رقم 107 لسنة 1979 في مقدمتها، وتحديدًا المادتين 76 و118 منه.

كيف نظم قانون الإثبات طرق إثبات الإيجار من الباطن؟

• وفقًا للمادة 76: إذا اعتُبر الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار “واقعة مادية”، فيجوز إثباتها بشهادة الشهود، ويجوز للمحكمة سماع البينة الشخصية لإثبات وقوع التأجير من الباطن.
  
• أما إذا اعتُبرت هذه التصرفات “تصرفات قانونية” وليست وقائع مادية، فلا يجوز إثباتها إلا بمستندات كتابية. وهنا تطبق المادة 118، والتي تعالج اليمين الحاسمة.
  

ما هي اليمين الحاسمة ودورها في الإثبات؟

تنص المادة 118 على أنه إذا عجز أحد الأطراف عن إثبات دعواه، يمكنه أن يطلب من المحكمة تحليف خصمه اليمين الحاسمة، وإذا كان الخصم حاضرًا، تُوجَّه له اليمين مباشرة، أما إذا كان غائبًا، يمكن للمحكمة إصدار حكم غيابي معلق على نكوله عن اليمين عند الاعتراض.

وختامًا، في عالم العقارات، تبقى تشريعات الإيجار من الباطن من أكثر الجوانب القانونية حساسية وتعقيدًا، ولهذا يأتي دور URE لتكون دليلك الموثوق نحو التعامل الآمن والاحترافي، نحن في URE لا نقدم فقط حلولًا عقارية متكاملة، بل نرافقك قانونيًا خطوة بخطوة، سواء كنت مؤجرًا، مستأجرًا، أو حتى مستأجرًا من الباطن، لضمان حفظ حقوقك وتحقيق أفضل استفادة ممكنة من عقارك.

الأسئلة الشائعة