كيف تستخرج شهادة تصرفات عقارية

شهادة التصرفات العقارية، والمعروفة أيضًا باسم نموذج 19، تُعد من الوثائق الأساسية التي توفر الأمان للمشترين عند الإقدام على شراء وحدة سكنية أو عقار، فهي تمثل ضمانًا قانونيًا يحمي من عمليات الاحتيال أو البيع المزدوج أو التلاعب في ملكية العقار، وتُطلب هذه الشهادة ضمن مستندات تسجيل العقار في الشهر العقاري، حيث توضح كافة التصرفات التي تمت على العقار خلال آخر عشر سنوات.

امتلاك هذه الشهادة يُمكن المشتري من التأكد من تاريخ ملكية العقار وسجل التصرفات القانونية عليه، كما يتيح له الاستفادة من مبادرات مثل مبادرة التمويل العقاري بنسبة فائدة 3%. 

ومن خلال موقع URE للعقارات نستعرض ماهي هذه الشهادة، وأهميتها، والخطوات المطلوبة لاستخراجها، بالإضافة إلى التكاليف المرتبطة بها وأبرز التفاصيل التي ينبغي معرفتها قبل الإقدام على شراء أي عقار.

ما تعني شهادة تصرفات عقارية؟

شهادة التصرفات العقارية تُشبه إلى حد كبير الرقم القومي الخاص بالعقار، فهي وثيقة رسمية تحتوي على جميع المعلومات المتعلقة بالعقار وتاريخه، وتُستخدم هذه الشهادة للاستفادة من مبادرة التمويل العقاري بفائدة 3%، كما تُعد من الأوراق الأساسية المطلوبة عند تسجيل الوحدة أو العقار في الشهر العقاري.

تتضمن الشهادة تفاصيل دقيقة عن العقار، مثل موقعه ووصفه والتصرفات التي تمت عليه خلال آخر عشر سنوات، سواء كانت عمليات بيع أو شراء أو نقل ملكية. 

كما تُوضح ما إذا كان العقار عليه رهن أو أي مخالفات قانونية، بالإضافة إلى توثيق أسماء الملاك السابقين والحاليين، وتُوفر هذه الشهادة صورة كاملة عن الوضع القانوني والتاريخي للعقار، مما يساعد في اتخاذ قرار شراء آمن ومطمئن.

الهدف من استخراج شهادة تصرفات عقارية

الهدف من استخراج شهادة التصرفات العقارية يتمثل في عدة نقاط مهمة، تساعد المشتري أو المالك على ضمان سلامة التعاملات العقارية، وتسهيل الإجراءات القانونية، وهذه الأهداف هي:

• التحقق من ملكية العقار: توضح الشهادة من هو المالك الحالي للعقار، ومن كانوا يملكونه من قبل خلال آخر عشر سنوات، مما يمنع حدوث نزاعات أو خداع في البيع.

• كشف تاريخ التصرفات على العقار: تحتوي على سجل كامل بكل العمليات التي تمت على العقار (بيع، شراء، نقل ملكية، هبة، رهن)، وهذا يعطي فكرة واضحة عن تاريخ العقار.
• التأكد من خلو العقار من الرهون أو النزاعات: تبيّن الشهادة إذا ما كان العقار مرهونًا لبنك أو جهة تمويل، أو إذا عليه أي مشاكل قانونية تمنع التصرف فيه.
• رصد المخالفات إن وُجدت: تُظهر إذا كان هناك أي مخالفات بنائية أو قانونية على العقار، وهو أمر مهم قبل الشراء لتفادي المشاكل لاحقًا.

• الاستفادة من مبادرات التمويل العقاري: شرط أساسي للحصول على قرض ضمن مبادرة 3%، حيث تعتمد الجهات الممولة على هذه الشهادة للتأكد من وضع العقار القانوني.
• تسهيل تسجيل العقار في الشهر العقاري: وجود هذه الشهادة يساعد في إتمام إجراءات التسجيل بشكل أسرع وأسهل، لأنها تحتوي على جميع البيانات المطلوبة.

طريقة استخراج شهادة تصرفات عقارية 

لاستخراج شهادة التصرفات العقارية، ينبغي أولاً التوجه إلى مصلحة الضرائب العقارية التابعة لموقع العقار للتأكد من موقف الوحدة من حيث الرهن أو وجود أي مخالفات ضريبية، عقب ذلك، يمكن اتباع الخطوات التالية:

• الدخول إلى الموقع الرسمي لمصلحة الشهر العقاري عبر الإنترنت.
• من الصفحة الرئيسية، اختيار خدمة استخراج شهادة عقارية.
• ملء البيانات الخاصة بصاحب الشهادة كما هو موضح في النموذج المخصص على الموقع.
• إدخال المعلومات المتعلقة بالعقار للحصول على الشهادة.
• تحديد عدد النسخ المطلوبة واختيار وسيلة الدفع المناسبة لاستكمال عملية الاستخراج.

ولقد أوضحت مصلحة الشهر العقاري أنه تم تقليص المدة الزمنية اللازمة لاستخراج شهادة التصرفات العقارية لتصبح في غضون 72 ساعة كحد أقصى، بدلاً من المدة السابقة التي كانت تصل إلى نحو 15 يوماً من تاريخ تقديم الطلب، كما أصبح بإمكان المواطنين الآن التقديم للحصول على الشهادة إلكترونياً من خلال الموقع الرسمي للمصلحة أو عبر بوابة مصر الرقمية، مع إمكانية استلامها من أقرب مكتب شهر عقاري للمستفيد.

المستندات المطلوبة لاستخراج شهادة تصرفات عقارية

استخراج شهادة التصرفات العقارية يتطلب توفير عدد من المستندات للحصول عليها من الجهات المختصة، وهذه المستندات هي:

• بطاقة الرقم القومي الخاصة بصاحب الطلب.
• تعبئة نموذج طلب الشهادة من خلال الموقع الإلكتروني الخاص بمصلحة الضرائب العقارية.
• وسيلة دفع إلكترونية (مثل فيزا أو ماستر كارد) لإتمام سداد الرسوم المطلوبة.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

تُفرض ضريبة التصرفات العقارية عند بيع أي نوع من العقارات، سواء كانت وحدات سكنية أو إدارية أو حتى أراضٍ، وعند نقل ملكية الأرض لشخص آخر بعد تسجيلها، يُلزم المشتري بدفع ضريبة بنسبة 2.5% من قيمة العقار، لكن إذا تمت عملية البيع قبل تاريخ 19 مايو 2013، تُحسب الضريبة وفق نظام الشرائح القديم، والذي يشمل ما يلي:

• شريحة أولى: 1500 جنيه إذا كانت قيمة العقد حتى 250,000 جنيه.
• شريحة ثانية: 2000 جنيه إذا تجاوزت قيمة العقد 250,000 جنيه ولم تتعدَ 500,000 جنيه.
• شريحة ثالثة: 3000 جنيه للعقود التي تتراوح قيمتها بين 500,000 جنيه ومليون جنيه.
• شريحة رابعة: 4000 جنيه إذا تجاوزت قيمة العقد مليون جنيه.

يُشترط سداد الضريبة في مدة لا تتجاوز شهراً من تاريخ البيع، وفي حال التأخير تُفرض غرامات مالية.

من الذي يتحمل ضريبة التصرفات العقارية المشتري أم البائع؟

تُفرض ضريبة التصرفات العقارية في مصر وفقاً لأحكام القانون رقم 186 لسنة 2020، ويكون البائع هو الطرف المُلتزم بسداد هذه الضريبة في الغالب، وفيما يلي أهم النقاط المتعلقة بهذه الضريبة:

• نسبة الضريبة تُقدَّر بـنحو 2.5% من إجمالي قيمة البيع، سواء كان العقار وحدة سكنية أو قطعة أرض أو محل تجاري.
• المُكلف بالسداد بحسب القانون، البائع هو الملزَم بدفع الضريبة، لكن في بعض الحالات يمكن أن يتفق الطرفان على أن يتحملها المشتري، وذلك بموجب اتفاق ودي بينهما، دون أن يُغير ذلك من المسؤولية القانونية الأصلية.
• لا يمكن إتمام عملية تسجيل العقار في الشهر العقاري ما لم يتم سداد الضريبة المستحقة.
• هناك استثناءات من الضريبة، فالتصرفات العقارية التي تتم كهبة بين الزوجين أو بين الأبناء والآباء، معفاة من الضريبة، وكذلك العقارات المنتقلة عن طريق الميراث لا تُفرض عليها هذه الضريبة عند انتقال الملكية، لكنها تخضع للضريبة إذا قام الوريث بالتصرف في العقار لاحقاً بالبيع.

لذلك، في حالات البيع أو الشراء، يُنصح بتحديد الطرف الذي سيتحمل الضريبة ضمن بنود العقد، لتجنب أي نزاعات مستقبلية.

الفرق بين شهادة التصرفات العقارية وضريبة التصرفات العقارية

شهادة التصرفات العقارية، هي وثيقة تُستخرج من الشهر العقاري وتُستخدم في عملية تسجيل العقارات، حيث توضح كافة التصرفات السابقة التي تمت على الوحدة، وهذه الشهادة لا ترتبط بدفع الضريبة، بل تُعد جزءاً من الإجراءات القانونية الخاصة بالتسجيل فقط.

أما ضريبة التصرفات العقارية تُفرض من قِبل مصلحة الضرائب على من يقوم ببيع عقار، سواء كان وحدة سكنية أو تجارية أو قطعة أرض تقع خارج نطاق القرى، ويتم سدادها وفقاً لما حدده القانون، ولا علاقة لها بإجراءات توصيل المرافق للعقار.

الحالات المعفاة من ضريبة التصرفات العقارية

تضمنت المادة 42 من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005 عددًا من الحالات التي تُعفى من دفع ضريبة التصرفات العقارية، وتشمل ما يلي:

• العقارات والوحدات السكنية الواقعة ضمن نطاق القرى.
• العقارات التي تُساهم كحصة عينية في تأسيس شركات مساهمة، بشرط عدم التصرف في الأسهم التي تم الحصول عليها مقابل هذه الحصة لمدة لا تقل عن خمس سنوات.
• التصرفات العقارية التي تتم كهبة بين الأقارب من الدرجة الأولى، مثل الآباء والأبناء.
• حالات نزع الملكية التي تتم للمنفعة العامة أو لأغراض تحسين المرافق العامة، بالإضافة إلى البيوع الجبرية الصادرة بأحكام قضائية.
• التبرعات أو الهبات المقدمة للدولة، أو للجهات الإدارية المحلية، أو لمشروعات النفع العام.
• الحالات التي يتم فيها منح حق انتفاع بالعقار أو تأجيره لمدة لا تزيد عن خمسين سنة.

تهدف هذه الاستثناءات إلى مراعاة بعض الأوضاع الاجتماعية والقانونية الخاصة، وتوفير تسهيلات ضريبية في حالات محددة.

ختامًا، إن استخراج شهادة التصرفات العقارية أصبح إجراءً يسيرًا وميسّرًا بفضل التطور التكنولوجي وفتح الباب أمام الخدمات الإلكترونية، وبات بإمكان الأفراد التحقق من حالة الوحدة العقارية بسهولة وتقديم طلب استخراج الشهادة عبر الإنترنت، مما يوفر الوقت والجهد ويعزز من الشفافية في المعاملات العقارية، ومن المهم الالتزام بالإجراءات المطلوبة وتوفير المستندات اللازمة لضمان سرعة الحصول على الشهادة، التي تعد خطوة أساسية لأي تصرف قانوني يتعلق بالعقارات.

الأسئلة الشائعة